モーゲージ業界の報酬構成

住宅市場全盛期にモーゲージ労働者がどのようにして報酬を受けていたかJohn Quigley氏による記事が書かれていた。

Compensation and Incentives in the Mortgage Business.

多くの人が住宅ブームにかなりばかげたことをしていたかが説明されている。だがそれに十分の報酬を受けていたこともある。

この特別な業界に企業で生まれた奨励金構成がその崩壊の舞台を設定した。収入と手数料はすべて取引ごとに生成される、それは、支払いは取引が成立し記録された時に支払われる。ローンの発行者、通常はモーゲージ・ブロカー、は契約がサインされたときに支払いを受ける。ブロカー手数料は0.5％から3.0％と異なる。モーゲージ・レンダーは手数料を稼ぐ0.5％から2.5%、モーゲージ売却時に。債券発行体は手数料が支払われる、通常0.2％から1.5％、債券が発行時に。それに加え、レーティング会社は債券保険業者によってその証券が発行された時に手数料が支払われる。すべてこれらの手数料は支払われ、モーゲージ契約が借用者によってサインされてから6ヶ月から8ヶ月中にすべてが支払われる。

このようにして、モーゲージ取引の参加者はだれも基盤となるローンの実績で経済的な賭けは持たない。実際にモーゲージブロカーは自分の顧客に高い、そしてデフォルトしやすい金利レートを説得させればより多くの歩合が支払われる、これを”Yield spread premium”と呼ぶ。この奨励金の構成では、なぜリスクの高いローンが発行され、融資され、販売され、証券化されたのか理解するのは難しくない、特に1999年から2006に住宅価格が急速に上昇した時期に。住宅価格の上昇予測に、どうしてこれらのローンのプールが売りに出された時にレーティング会社からに認可されのか理解するのも難しくない。

JP Morganの住宅モーゲージ『大型修正』について：

株式市場のかなりの喜びに見合う動きに、JP Morganは、モーゲージを修復するプログラムを拡大すると発表した。

NY Timesから：JP Morgan Chaseは大手銀行のなかで最新のモーゲージ月次の支払いを削減する約束をした。これはっ最高40万世帯の住宅保有者の金利とローン残高を一時的に引き下げることにした。10月の初期に、貸付業者Countrywideを買収したBank of Americaが、40万世帯に対して同じようなことをし州の法律の決着の一部として提供をした。

『銀行は費用便益分析をしている。』RBC Capital MarketsのアナリストGerard S. Cassidy氏は言う。『銀行はこれらの顧客にフォクロージャーになってほしくない。なぜなら費用がかかり、お金を回収するのに過酷な方法であるからである。』

およそ150万世帯の家が6月の終わりの時点で差し押さえとなっている。そしてエコノミストはこれから来る年に住宅価格が腐食し雇用解雇が増加すると数百万人が追加でデフォルトとなると見ている。およそ10件に1人のモーゲージが滞納又はフォークロジャーとなる。

Chaseの重役はその努力は慈善活動又は政府からの圧力ではないと言っている。借用者とローンを再交渉することで、銀行はフォークロジャーの過程と差し押さえられた家を売却する時に発生する損害を削減することを望んでいる。Chaseはすでに2007年初めから25万世帯のローンを修正した。

JPは24箇所の相談所と300人を採用し借用者に働きかける、Chaseと今年買収された2つの銀行、Washington MutualとBear Stearnsで新しい契約を交わされた少なくとも90日保持したローンのフォークロジャーは一時保留にする。

他の銀行のように、Chaseは主として銀行が保有するローンに目掛けて、モーゲージバック証券を保持する債券投資家に変わってのサービスをするモーゲージにではない。銀行はローンをパッケージして証券化する条件の変更にはあまり自由が無いのはそれらを管理する契約が大変きついからである。

それらの契約がChaseと他の銀行でのローン修正プログラムに制限を当てる影響を及ぼす。たとえば、Chaseがサービスしている$1.5兆の住宅モーゲージの$350Blnを所有している；残りは投資家によって所有。

前にも強調したように、モーゲージを修正することは慈善事業ではない。そのモーゲージを所有してモーゲージを支払う能力がいくらかある所有者がいる時は銀行は過去にそちらの方に行くことを好んだ。そしてそれは立ち退き命令が出る前に家をめちゃくちゃに壊すことが一般になる前である。

NY Timesの記事がJP Morganが所有するモーゲージの、サービスをする分ではなく、修正には制限があることが明確に書かれている。そこで疑問は、これはそんなに良いアイデア？なんで今に立ち上がってきているのか？Jpはすでに進行中プログラムがある。

これは監督機関の介入の先制攻撃に迅速な努力で平手打ち、特にFDICのSheila Bair女史がけんか腰でなにかをする構えでいるし、JP MorganはTreasuryからの資金注入を強制的に取らされて、そして推定上干渉主義者Obamaがやってくる。

しかしそれが基本の質問に持ってくる：なぜJP Morganは自発的にこれをしないのであろうか？借金を抱えている借用者が多すぎ道理を通すには深すぎる。対照的には、いくつかの市場での見込みの損失は大きすぎてモーゲージ残高の意味ある削減は銀行にとって優勢となり、少なくともある借用者には。

多分本当の問題は他にあると思う。

WSJから；NYの銀行によるその手段は最高40万世帯をカバーする。それらは低い金利と少ない元金のローンに移される。又は他の余裕がある条件に。

その変更は特に借用者のローン残高が月ごとに膨らんでいくように構成されたローンの種類に焦点を置く。JP Morganは$54Blnのそのようなローンを追い詰められた貯蓄金融機関Washington Mutualを9月に買収した時に受け継いだ。

それからフォークロジャーより大規模な修正を通して銀行のローンポートフォリオの価値を改善できることを理解した。今まではモーゲージ保持者はローンの再交渉には気が進まなかく、一対一での交渉は時間のかかる手続きであった。

それで、モーゲージ・カウンセラーの使用にもかかわらず、借り手は個人レベルで評価されない。マンネリの懐疑論者に聞こえたくないが、このプログラムはとても成功するこｔには疑問がある。（フォクロジャーを２～３四半期ずらして銀行の財政状況をよく見せても、不運に修正が失敗して哀れな借用者からもっと現金を引き抜くことになる。）

なぜこのプログラムが成功するのにほんのわずかしか得点を稼げないのか？誰もが知っている通り、クレジット・スコアは大変役に立つ指針ではない。その大型手段は、銀行は借りての所得調査するとは指摘していない、そして多分所得の報告書も、雇用での滞在期間も、雇用の種類も、しかしこれが、地元の知識の紛失が銀行を巨大な不利に置くことになる。地域の金融機関は非常に多くの場場合、地元の雇用主がどれだけ安定しているかわかっている。そして家を守る責任はこれらの決断組み入れていない重要な無形なものである。

歴史上、修正が一対一で実施されていた理由は銀行がフォークロジャーで発生する損失と修正が実施されると決断すると借り手がどれだけ支払うことができるかを評価する必要があり、そしてそれをどのようにして構成するか。ここで銀行はほんのわずかの制限範囲でフォークロジャーでどれだけの損失がでるかと極めて不十分な借用者の財政状況が読み取れ、成功の確率は乱雑である。

しかし多分皮肉すぎていないかもしれない。ここでのポイントは修正が成功するかではない、しかし巨大な修正がたった一つの選択で、それから政府介入を未然に防ぐように働かせないことを証明する。

日本の戦略の一ページ？BernankeはMBS市場に下限を提案

バブル危機後のアプローチで日本が広く批判されている特徴のひとつに監督機関がしばらくの間、銀行の損失を認めることを避けていた。デフレ環境ではこれがどのようにして好結果に結びつつくかは明らかでない、低迷する経済とインフレなしの環境で実質（名目上に対して）の価値の負債を削減し、借用者の払い戻せる能力の改善が期待できる理由がない。これからいくつかの銀行が（時には）巨額の債務帳消しするまではくずの資産はくずの資産で残ってしまう、他にも少なくともそれらの不良債券を削減するようしむくまでは、そして1990年末の景気低迷の悪化といくつかの金融企業の破たんはついに政府に銀行を再資本構成するようにし向いた。

Bernanke議長最新の提案は全く日本を見本にしているようである。住宅市場を維持できる価格水準まで下落させ、（長期的に、住宅は所得を外れた線上では取引できない。）連結し資本再構成を通じて直接に銀行のバランス・シートの損害を解決をするよりも、Fed議長は、その代わりにただ単に継続してFannieとFreddieの負債の事実上保証を支持するだけでなく、MBS市場にある種の支えを提供することを継続することを提案した。

この実行は財務長官Paulsonが管理下の声明発表の時に言った事と反論する。（少なくとも理論的に）それはFannieとFreddieの2009年バランス・シートは拡大駿河2010年には縮小し始めるといったことである。その時にそれが実際に起きるとは思っていなかったが、実際のところ、脚本はすでに書き直されている。

米国はそのうち住宅市場への助成金を削減する必要がある。それがされるまではまだずいぶん時間がかかるだろうが、そして政治的と現実的理由にとってわれわれが突入している景気低迷を過ぎるまでたぶん待たなければいけないだろう。しかし官僚はすでにいくつかの誓約を放棄している。

そしてこれが当然ながらもうひとつの問題を見落とす。Fedと、最終的には納税者が金融システム全体の保証人にはなれない、それがその姿勢をとっているようにも見受けられる。Fedはすでに国内のアルファベット・スープ・プログラムを通じてかなりのリスクをとった、しかし今では$スワップラインを通じてかなりの海外露出もある。

Bloombergから：Fed議長Ben Bernankeは、モーゲージ担保証券の市場は緊張が高まっている時期を乗り切るために政府が支援するある種の保証又は保険プログラムが必要になると言った。

Fedの議長は更に、米国住宅ローン最大の資金源であるFannie MaeとFreddie Macはある種の政府援助と監督機関を保持するべきである、たとえ現在の連邦政府管理下から民間企業に変形されても、と言っている。Bernankeは本日のカリフォルニア州バークレーでの会議に向けたメッセージで『もしGSEが民営化されたら、この混乱期の間、モーゲージ証券化過程を援助するある種の政府サポートを保持することが望ましいと見られる。』

この声明のあいまいさがひどく悩ませることである。BernankeはGSEを民営化させたい、がMBS市場にまだ政府のサポートがほしい。どうやってこれができるのであろうか、実際に？新しい連邦政府保証プログラム、FannieとFreddieの息子、FannieとFreddieを民営化することと競争して？

実際、彼はこれが理屈が通っている考え方であると考慮している。

ひとつの手段として、発行体がそれらの債券に対して政府保証に手数料を得る国債の保険業社を設立することである。とFed議長は言う。

『新しい事業体は、保険料の代わりに、モーゲージ市場に資金を供給するためのに使われて融資されるどんな形の債券にも政府が後ろ盾する保証を提供する。』『民営化されたGSEが発行したモーゲージ証券と銀行によって発行されたモーゲージ・バック証券が資格がある。』

Bernanke議長は更に、”Covered Bonds”の選択についても議論した。それは既存の融資選択と比べ優位性が劣るが、Covered Bondsは新規モーゲージのために、ローンを売却するかローンをパッケージして証券化しなくても銀行に資金を調達する方法である。その代わりに、専用で定期的に更新されているローンのプールによって裏付けられた債券を銀行は発行し、銀行のバランス・シートに残る。

もうひとつのFannie MaeとFreddie Macの選択は公益事業模型である。それではその両社は株主所有の企業にとどまり公務員の役員によって監視される。

『単に安全と堅実さを監視することを超え、監督機関は根付と株主に約束した収益率に一貫した他の法律を設立する。』

FannieとFreddieが民営化された理由、そして政府に完全に買収されなかった理由は、（およそ20％の株式はまだ流通している。）FannieとFreddieの負債を連邦政府のバランスシートに連結したくなかったからである。同じ問題がどの新しい事業体が数年間の間に運営されることになっても起きるだろう。

ここでCovered Bonds市場を起こす努力は失望的な結果を生み出す。そして公益事業のモデルはほとんどが元に戻す様に聞こえる。以前に試して、失敗した。もしGSEが連邦政府の援助なしでちゃんと資本化されているなら、バランス・シートが現在より相当縮小されたものになるだろう。Bernankeはただ単に話したくない重要な問題を認めることを拒否している。

しかし詳細よりもっと問題なのは哲学である。

….it would seem advisable to retain some means of providing government support to the mortgage securitization process during times of turmoil.

…．この混乱期の間、モーゲージ証券化過程を援助するある種の政府サポートを保持することが望ましいと見られる。

それはすでに発行されているモーゲージ又GSEによって保証されているモーゲージへの政府援助がただ単に継続されていくことをはるかに超えている。これは持続的な公約をほのめかしている。どうやってこの混乱期に援助をし、どうしてその他の時期にはしないことができようか？これはぞっとするような世間知らずか明らかに不正直である。